關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程10階段
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程10階段
（一）開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設想是整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)
1是否準確地反映了市場(chǎng)的需要
2認真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場(chǎng)需求狀況。
（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步
1政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。
2目前，在我國忽視可行性研究
（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項目開(kāi)發(fā)的第一步
1實(shí)際上，從原土地使用者（即原來(lái)占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式
2開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門(mén)備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目 手 冊》。
（四）項目設計是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步
1開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門(mén)申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書(shū)
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據規劃設計通知書(shū)，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規劃行政管理部門(mén)審查，確認符合規劃要求后，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
3方案設計得到批準后，即可以進(jìn)行初步設計。
4確認其符合規劃設計要點(diǎn)后，建設單位就可以進(jìn)行施工圖設計。
5審查合格后，核發(fā)《建設工程規劃許可證》。
6以上步驟都由 城市規劃行政管理部門(mén) 辦理。
（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步
1在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。
2開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續。
（六）籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作
1取得土地使用權后，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡
2開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過(guò)各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。
（七）建設工程招標是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法
1 通過(guò)招標，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過(guò)預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。
2在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)招標選擇合適的監理單位，以便對工程進(jìn)行建設工程監理。
（八）施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第八步，也是項目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步
1國家規定必須由城市規劃行政管理部門(mén)在施工現場(chǎng)進(jìn)行放線(xiàn)、驗線(xiàn)，并到建設行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設工程開(kāi)發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。
2在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時(shí)解聘監理單位。
3項目施工完成后，還需要通過(guò)由城市建設行政主管部門(mén)主持的綜合竣工驗收。通不過(guò)驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（九）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第九步，是實(shí)現經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步
1符合政府主管部門(mén)的預售條件,開(kāi)發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準，取得銷(xiāo)售許可證。
（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷時(shí)周期長(cháng)、投資額度大、涉及法律關(guān)系多，其過(guò)程中法律風(fēng)險頻發(fā)，且極易引發(fā)糾紛，許多房地產(chǎn)企業(yè)苦于沒(méi)有系統解決問(wèn)題的方法，即便是面對常見(jiàn)問(wèn)題，也只是見(jiàn)招拆招，疲于應對。
